לעורך דין מכירת דירה יש תפקיד משמעותי ביותר בעסקאות מכר מוצלחות של דירות. אנשים שמוכרים את דירתם וחפצים למיקסום רווחים בעסקת המכירה וצמצום הוצאות המיסוי בעסקה, יעשו טוב אם יסתייעו בשירותיו של עורך דין מקרקעין כבר החל משלביה הראשונים של האינטראקציה עם הקונים הפוטנציאליים.
במסגרת תפקידיו, עורך דין מכירת דירה מסייע למוכרים להגן על זכויותיהם בעסקה, ובכך מאפשר להם למכור את הנכס ולהרוויח לא רק את הסכום הראוי, אלא גם שקט נפשי המתקבל בידיעה שההליך מתבצע באופן חוקי, מתועד ומסודר.
מה עורך דין מכירת דירה עושה?
תפקידיו של עורך דין מכירת דירה, נחלקים ל – 3 חלקים: ראשית, עורך דין מקרקעין המלווה עסקאות מכר של נדל"ן מסייע למוכרים בביצוע הבדיקות המקדמיות לקראת מכירת הנכס.
שנית, עו"ד נדל"ן מתוקף תפקידו מתפקד גם על תקן עורך דין מיסוי מקרקעין. ככזה, הוא מסייע למוכרים לבצע תכנון מס מוצלח ויעיל ולנצל את מלוא הפטורים שהם זכאים להם על פי חוק בעסקת המכירה שלהם.
מעבר לכך, אחראי עורך הדין גם על החלק של ליווי שלב המשא ומתן מול הקונים הפוטנציאליים, לרבות עריכת הסכם המכירה, ניהול מעמד החתימה של הצדדים על ההסכם והעברה של הזכויות בנכס באופן מתועד ומסודר, כנדרש בחוק.
כיצד עורך דין מקרקעין מסייע בביצוע בדיקות מקדמיות לקראת מכירת דירה
במכירת דירה בראש ובראשונה נדרשת הערכת שווי לנכס. ביצוע הערכה ריאלית לערכה של הדירה מאפשרת למוכרים לזהות אילו הצעות רכישה שעומדות בפניהם הן אטרקטיביות ואילו פחות. בנוסף לכך, ביצוע בדיקה מקדמית של הערכת שווי לדירה, היא דרך להגיע להערכה של נטל המס שהמוכרים ידרשו לעמוד בו.
עורך דין מיסוי מקרקעין – האם עורך דין מכירת דירה מסייע גם בתכנון מס נכון?
מכירת דירה כרוכה כאמור גם בתשלום של מיסים שונים ובכללם מס שבח, שעשויים להגיע גם למאות אלפי ש"ח. אי לכך, המוכרים נדרשים לדעת מראש מה יהיה שיעור המס המוערך שהם יידרשו לשלם בגין המכירה.
בנוסף לאלו, עשויים המוכרים להידרש לשלם "היטל השבחה" לרשות המקומית, בעקבות עסקת המכר. נלווים לכך שלל אגרות והיטלים שעלולים להיגבות כפועל יוצא של מכירת הדירה, לרבות:
- היטל פיתוח
- היטל כביש
- אגרת מים
- היטל מדרכה
- היטלי ביוב
- אגרת תיעול
למותר לציין שמדובר במדגם מייצג בלבד של מכלול ההיטלים שמוכרי דירות בישראל עלולים לשאת בהם במעמד מכירת הנכס שבבעלותם, מה שמחדד את הצורך בסיוע מעורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה.
מכאן השלב הראשון בתכנון המס לקראת מכירת דירה הינו בדיקת הכדאיות של מכירת הנכס. אם עולה כי הרווח שיתקבל כהפרש שבין עלות רכישת הדירה לעלות שבה היא נמכרת לאחר הוצאות המיסוי, נמוך מדי, ייתכן שעסקת המכר תתברר כלא משתלמת. מפאת חוסר הוודאות לגבי כדאיות המכירה, מומלץ ביותר לבצע תכנון מס מקדים, שהוא פתרון חוקי ומקובל שהחוק בישראל מעמיד לרשות בעלי הדירות על מנת לצמצם את נטל המיסים המוטלים עליהם במכירת הדירה.
לצורך העניין, בכוחו של עורך דין מקרקעין מיומן לזהות מבעוד מועד האם למוכרים ישנה אפשרות לקבלת פטור ממס שבח או אפשרות לחישוב לינארי מוטב הודות למאפייניה של עסקת המכירה.
זוהי דוגמא לתכנון מס שעשוי לאפשר למוכרים ליהנות מחיסכון של סכומי משמעותיים מאוד במכירה הנכס שבבעלותם, ולכן יש לשקול לחיוב את הפנייה לעורך דין מיסוי מקרקעין טרום מכירת הדירה.
[show_blog_contact_form]
המעורבות של עורך דין מכירת דירה בשלב בדיקת הנכס והמשא ומתן
עורך דין מכירת דירה מספק ליווי משפטי וייעוץ למיוצגיו החל משלב בדיקת הנכס המועמד למכירה, וכן בשלב המשא ומתן סביב הסכם המכר מול הקונים. זאת במטרה לסייע למוכרים לממש את מלוא הזכויות שלהם בעסקה, למצות את האינטרסים שלהם, ולשמור עליהם מפני נזקים משפטיים וכלכליים שונים, כדלקמן:
- הגנה מפני חריגות בניה בנכס הנמכר
לקראת מכירת דירה חשוב לבדוק אם ישנן חריגות בניה שבוצעו בדירה במרוצת השנים, התאמה של הנכס להיתר הבניה, הערות הרשומות על זכויותיהם של המוכרים בדירה וכן הלאה. את הפעולות הללו מן הראוי לבצע בעזרת עורך דין מקרקעין או שמאי מקרקעין מנוסה שעורך דינכם ממליץ עליו. גם בירור של המצב התכנוני של הדירה בהווה יכול להעיד על קיומן של זכויות בניה נוספות הניתנות לניצול, ואם השימוש בנכס בפועל מתאים לייעודו התכנוני המקורי.
- הגנה מהופעת הערת אזהרה לטובת הקונים
בביצוע עסקת מכר נוהגים הקונים של הנכס לבקש לבטח את התשלומים שהם מעבירים למוכרים על ידי רישום הערת אזהרה שמעידה על זכויותיכם בנכס כקונים. הערת אזהרה זו תהא תקפה בתנאי שהקונים יעמדו במכלול התחייבויותיהם בכפוף להסכם המכר. ככל שהקונים מפרים את ההוראות בהסכם באופן שנחשב כהפרה יסודית, הערת אזהרה עשויה להימחק בידי עורך דין מכירת דירה מטעם המוכרים, במסגרת ייפוי הכוח שהוענק לו.
- הגנה מהבנק למשכנתאות של הקונים
היה ורוכשי הדירה מתכננים ליטול הלוואת משכנתא כדי לממן את קניית הנכס, המוכרים ידרשו לבוא במגע עם גוף המימון (לרוב מדובר יהיה בבנק למשכנתאות של הקונים). במקרים מסוג זה, ידרשו המוכרים לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתה, שהוא מסמך התחייבות של המוכרים כלפי הגוף המלווה. תפקידו של עורך דין מכירת דירה בהקשר זה הוא להבטיח שזכויותיהם של המוכרים אינן נפגעות בחתימתם על התחייבות זו ולהפחית את הסיכון שהמוכרים נוטלים על עצמם במסגרת זו, למינימום האפשרי.
חשיבות הניסיון המקצועי של עורך דין מכירת דירה בכל עסקת מכר בתחום המקרקעין
במאמר זה, נחשפתם לחשיבות העצומה הגלומה בליווי של עסקאות מכירת דירה בעורך דין מקרקעין מנוסה. אין חולקין על כך שמכירת דירה היא בין העסקאות המשמעותיות ביותר שאתם עתידים לבצע בחייכם הבוגרים, ושסיוע משפטי איכותי יכול לחסוך עבורכם גם מאות אלפי שקלים. לכן חשוב ביותר להסתייע בעורך דין מכירת דירה עם ניסיון מוכח בתחום והמלצות רבות מלקוחות מרוצים. זוהי השקעה שנוטה להחזיר את עצמה במרבית המקרים.