ודאי שמעתם את המושג תמ"א 38 בהקשרים שונים במרוצת השנים האחרונות. בין אם מדובר במפגשים של ועד הבית בבניין בו אתם מתגוררים, או בשילוט שראיתם ברחוב – מדובר בתוכנית התחדשות עירונית שהופכת שכיחה יותר ויותר במדינת ישראל ועשויה להיות רלוונטית גם עבורכם. לכן את הסקירה הבאה החלטנו להקדיש להיכרות מעמיקה יותר עם מושגי המפתח הנוגעים לפרויקטי תמא 38.
מה היא תוכנית תמ"א 38?
התשובה הכללית לשאלה 'מה זה תמ"א 38' ודאי ידועה לרובכם. מדובר כאמור על תוכנית התחדשות עירונית שיזמה מדינת ישראל לטובת חיזוק מבנים קיימים לקראת רעידות אדמה. בצד אחד של המתרס בתכניות התמ"א 38, נמצא יזם הבנייה, שאמון על תפעול תהליך הבניה של הפרויקט, ומנגד – ישנם הדיירים בבניין המיועד לחיזוק, לשיפוץ או לבנייה מחדש.
בישראל קיימים 2 סוגי תכניות תמ"א 38, והן:
- תמ"א 38 / 1 – זוהי תוכנית תמ"א שנועדה לחזק מבנים קיימים לקראת רעידות אדמה, שבסופה נהנים הדיירים בבניין המחוזק גם מתוספת של מרפסת שמש וממ"ד, אף מקום חניה במידה והדבר מסתייע. במסגרת זו נהוג להוסיף למבנה המגורים גם מעלית ולבצע שיפוץ כולל.
- תמ"א 38 / 2 – זוהי תוכנית תמ"א שבמסגרת הורסים את הבניין הקיים ותחתיו בונים בניין חדש לחלוטין. גם במקרה הזה, הדיירים הקיימים מקבלים למעשה דירה חדשה ובה מרפסת שמש וחניה, וככל שהדבר אפשרי, בונים גם מחסן.
מה תפקידו של עורך דין תמ"א 38?
עורך דין לענייני תמא 38, אחראי במסגרת תפקידו להגן על האינטרס של הדיירים בפרויקט התמ"א ולוודא כי הם זוכים ליהנות מכלל הזכויות המגיעות להם על פי החוק. בנוסף אחראי עורך דין תמ"א 38 להבטיח כי התהליך מתבצע באופן חוקי ותקין, ללא פגיעה בבעלי הזכויות במבנה.
מהם השלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38?
להלן סקירה מתומצתת של השלבים השונים לביצוע פרויקט תמ"א 38:
- מינוי של עורך דין תמ"א מטעם הדיירים – זהו צעד ראשוני וחיוני לקידום הפרויקט. לטובת העניין, נדרשים הדיירים לחתום על כתב מינוי לעורך דין שבו מפורטים השירותים השונים שעורך הדין יספק לדיירים כחלק מהייצוג המשפטי בפרויקט. כאמור, עו"ד תמ"א 38 מצופה ללוות ולייצג את הדיירים לאורך כל השלבים בתוכנית התמ"א ולהבטיח את מיצוי הזכויות הרכושיות והמשפטיות שלהם בתהליך.
- בחירת יזם הבנייה על ידי הדיירים – זהו השלב השני בפרויקטי תמא 38, כאשר חשוב מאוד לבחור בקבלן עתיק ניסיון במימוש מוצלח של פרויקטי תמ"א 38.
- ניהול המשא ומתן לקראת גיבוש ההסכם – בשלב זה מתנהל משא ומתן בין נציגות הדיירים בבניין לבין נציג היזם. תפקידו של עורך דין תמ"א 38 המייצג את הדיירים הוא לוודא כי הזכויות של מיוצגיו באות לכלל מימוש מיטבי במסגרת הסכם הבנייה וכי מכוסים במסמך זה מירב ההיבטים המסחריים והמשפטיים הנוגעים לפרויקט.
- החתימה על ההסכם – בשלב הבא יש להחתים את רוב הדיירים על ההסכם הנ"ל ורק לאחר מכן גם יזם הבנייה יחתום עליו. יצויין כי ההסכם הוא מחייב כלפי שני הצדדים מרגע שהוא נחתם.
- ניסוח בקשה לקבלת היתר בנייה והגשתה לועדה המקומית לתיכנון ובנייה – שלב זה בפרויקט התמ"א מטופל בידי היזם בשיתוף פעולה מול אדריכל הפרויקט ונציגי הבניין. הבקשה המוגשת תכלול גם את תכנון פרויקט הבנייה המלא.
- פרסום בקשת היתר הבנייה – היה ובקשת ההיתר המוגשת כוללת תוכנית הבנייה שבה דרושות הקלות ו / או אישור לחריגות בנייה היזם נדרש על פי חוק לפרסם את תוכנית הבנייה ולאפשר הגשת התנגדויות בכפוף לסעיף 149 בחוק התכנון והבנייה. ההתנגדויות לתוכנית ניתנות להגשה בטווח של עד שבועיים ימים ממועד פרסום התוכנית. הדיון בהתנגדויות יתקיים בתאריך שתקבע הועדה המקומית לתיכנון ובניה.
- קבלת היתר בנייה מותנה – בשלב הזה ניתן ליזם היתר בנייה עקרוני אשר על פיו, בהתאם לתיקונים שדורשת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה ובכפוף להשלמת דרישותיה, יוענק לו היתר הבנייה הסופי.
- חתימה על טפסי מימון – היה ותוכנית התמ"א ממומנת על ידי גוף מימון מוסדי, בעלי הדירות ידרשו לחתום על טפסי ליווי פיננסי.
- הסדרת ביטוחים וערבויות – על מנת שתוכנית התמ"א 38 תוכל לצאת לדרך, היזם נדרש להפקת פוליסת ביטוח והסדרת ערבויות. כאשר הפרויקט מתנהל במסלול הריסה ובניה, המחייב את פינוי הדיירים מדירותיהם, היזם ידרש להסדיר את התשלום של דמי השכירות לדיירים, ערבויות שכירות וערבות חוק המכר, מבעוד מועד.
- קבלת היתר הבנייה – זהו השלב שבו התוכנית נכנסת לשלב הביצוע בפועל.
- תחילת עבודות החיזוק / הבניה – כאן מתחילות העבודות להתבצע בפועל בפיקוח ובהתאם למסגרת הזמנים שנקבעה בהסכם הבנייה.
- סיום הפרויקט ומסירת הדירות – זהו השלב שבו עבודת הבניה בפרויקט באה אל סיומה ו טופס 4 מתקבל. לאחר קבלה טופס אכלוס, יחל שלב הפיתוח הסביבתי.
- תקופת בדק – בתקופה זו נדרש הקבלן על פי חוק לבדוק את המבנה ולבצע בו תיקונים על פי הצורך.
- רישום בית משותף ועדכון – רישום הבית המשותף הינו השלב הסופי בפרויקטי תמ"א 38, ובו תוספות הבנייה נלקחות בחשבון ומתבצע עדכון של הרישומים הקיימים בפנקסי המקרקעין.
בשורה התחתונה
מינוי של עורך דין תמ"א 38 הוא קריטי להצלחת הפרויקט והגנה על האינטרסים של הדיירים המעורבים בו. לכן מומלץ ביותר לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי, כבר משלביה הראשוניים ביותר של העסקה.
זקוקים לייעוץ, יצוג או ליווי משפטי איכותי בפרויקט תמ"א 38? זה הזמן לפנות לעורך דין תמ"א 38. צרו קשר בהקדם לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות! חייגו: 03-5788770